Créez votre tableau d’investissement dans Excel

Investissement dans Excel
Découvrez comment maîtriser votre investissement dans Excel avec notre guide complet. Apprenez à analyser la rentabilité d'un bien!

Plongez dans l’univers de l’investissement immobilier avec Excel, le partenaire idéal pour gérer et analyser vos projets. À travers notre guide complet, découvrez comment construire un tableau de bord performant pour suivre chaque aspect de votre investissement. De l’entrée des données à l’analyse financière, Excel devient votre allié pour une vision claire et détaillée. Maximisez votre rentabilité en maîtrisant les flux de trésorerie, la valorisation des biens, et les indicateurs financiers essentiels. Notre objectif ? Vous rendre autonome dans l’optimisation de votre investissement dans Excel.

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Excel pour l’investissement immobilier: guide complet

Excel n’est pas seulement un outil de calcul, mais un partenaire stratégique pour certains projets comme l’investissement immobilier. Ce guide vous montrera comment tirer parti de ses fonctionnalités pour optimiser vos investissements. Avec Excel, vous pouvez facilement saisir, suivre et analyser toutes les données importantes de vos biens immobiliers.

Pour débuter, il est crucial de comprendre les bases d’Excel. Vous n’avez pas besoin d’être un expert, mais connaître les fonctions de base, comme les formules de calcul et les tableaux croisés dynamiques, est essentiel. Ces compétences vous aideront à construire un tableau de bord efficace.

Votre tableau de bord Excel sera le cœur de votre suivi d’investissement. Il vous permettra d’avoir une vue d’ensemble de vos projets immobiliers, incluant les coûts, les revenus, et la rentabilité. Chaque propriété que vous analysez peut être détaillée avec des informations financières spécifiques, vous donnant un aperçu clair de sa performance.

Conseil: Commencez petit! Si vous êtes nouveau dans l’utilisation d’Excel pour les investissements immobiliers, créez d’abord un tableau simple. Concentrez-vous sur les données clés comme les coûts d’achat, les revenus locatifs et les dépenses. Vous pourrez toujours ajouter plus de détails et de complexité avec le temps.

 

Étape 1: Configurer votre tableau de bord Excel pour l’investissement

La première étape pour gérer votre investissement immobilier est de configurer un tableau de bord Excel. Cela commence par définir les catégories principales comme les coûts, les revenus, et les dépenses.

Personnalisez votre tableau pour qu’il corresponde à vos besoins spécifiques. Ajoutez des sections pour chaque type de donnée que vous voulez suivre. Cela peut inclure le prix d’achat, les frais de notaire, les loyers, ou les coûts de maintenance.

Utilisez des formules simples pour automatiser les calculs. Cela vous permet de voir instantanément l’impact de chaque donnée sur votre investissement. Les formules d’Excel rendent l’analyse rapide et précise.

Un bon tableau de bord doit être clair et facile à lire. Utilisez des couleurs pour distinguer les différentes sections. Cela aide à naviguer dans le tableau et à trouver rapidement les informations.

 

Tableau investissement Excel

 

Le tableau de bord dans notre exemple est divisé en quatre parties principales, chacune offrant des informations cruciales pour la gestion et l’analyse de l’investissement :

  1. Formulaire d’entrée de données : Cette partie est dédiée à la saisie des informations sur le bien immobilier. Ici, vous entrez les détails tels que le coût d’achat, les frais liés à l’acquisition, les conditions de financement (crédit, apport personnel), et le taux d’imposition applicable aux revenus générés. C’est le fondement du tableau de bord, où chaque donnée entrée influence les calculs et analyses ultérieurs.
  2. Analyse du flux de trésorerie : Cette section calcule et présente l’argent entrant et sortant lié à l’investissement. Elle inclut les revenus locatifs bruts et nets, les détails des remboursements de crédit, et montre la trésorerie disponible avant et après imposition. L’analyse est effectuée mensuellement et s’étend sur des périodes longues, jusqu’à 25 ans, permettant de planifier et d’anticiper les besoins financiers.
  3. Valorisation de l’immeuble : Cette partie traite de l’évolution de la valeur du bien immobilier au fil du temps. Elle permet de suivre la progression du prix de la propriété et la diminution du montant dû sur le crédit, offrant une vision claire du potentiel de gain en cas de vente du bien à différents moments.
  4. Étude des ratios financiers : La dernière section analyse la rentabilité de l’investissement en utilisant différents ratios financiers. Ces indicateurs aident à déterminer si un bien est un investissement rentable ou non. Ils sont essentiels pour comparer différents biens et prendre des décisions d’investissement éclairées.

Chacune de ces parties contribue à une compréhension globale de l’investissement, facilitant une gestion efficace et une prise de décision stratégique basée sur des données concrètes.

 

Étape 2: Saisie des données

Commencez par collecter toutes les informations nécessaires sur le bien immobilier. Dans le formulaire d’entrée de données, renseignez le prix d’achat, les frais annexes, les revenus locatifs prévus, et les dépenses. Utilisez des cellules distinctes pour chaque type d’information. Cela simplifie les mises à jour et les ajustements futurs.

Pour une gestion efficace, utilisez des listes déroulantes et des validations de données. Cela garantit que les informations saisies sont dans les bonnes catégories et formats. Minimisez les erreurs pour des calculs exacts.

Documentez vos sources d’information et gardez des notes dans votre tableau. Cela vous aidera à vous rappeler pourquoi et comment vous avez obtenu certaines données. Une bonne documentation soutient la fiabilité de votre analyse.

Conseil : Révisez régulièrement vos données saisies. L’immobilier est dynamique, et les changements de marché ou de propriété peuvent affecter votre investissement. Une mise à jour régulière permet de rester précis dans vos projections et analyses.

 

Tableau investissement Excel

 

  1. Prix de vente : Entrez le prix de vente du bien immobilier dans une cellule (C5). Ce montant est la base pour calculer les frais associés à l’achat.
  2. Frais d’achat : Saisissez le total des frais d’achat, comme les honoraires du notaire et du courtier, dans une cellule distincte (par exemple, C6). Ces frais s’ajoutent au prix de vente pour constituer le coût total d’achat.
  3. Taxes à l’achat : Renseignez les taxes applicables lors de l’achat dans une autre cellule (C7). Cela inclut la TVA, les droits de mutation, ou toute autre taxe légale.
  4. Coûts de rénovation : Si des rénovations sont prévues, indiquez le coût estimé dans une cellule séparée (C8). Ces coûts sont essentiels pour calculer le coût total de l’investissement.
  5. Coût total d’achat : Utilisez une formule pour calculer la somme des valeurs entrées (=SOMME(C5:C8)) et affichez le résultat dans la cellule C9. Cela représente le coût total d’achat du bien.
  6. Apport personnel : Entrez le montant de votre apport personnel dans une cellule (par exemple, C12). Ce montant réduira le montant du crédit nécessaire.
  7. Pourcentage d’apport : Calculez le pourcentage de l’apport par rapport au coût total d’achat. Utilisez une formule simple pour diviser l’apport par le coût total d’achat: =C12/C9.
  8. Montant du crédit immobilier : Calculez le montant à financer avec un crédit en soustrayant l’apport du coût total d’achat: =C9-C12. Affichez ce calcul dans une cellule appropriée.
  9. Détails du crédit : Renseignez la durée du crédit en mois et le taux d’intérêt dans des cellules séparées. Ces informations serviront à calculer les mensualités du crédit.
  10. Revenus locatifs : Entrez les revenus de location mensuels estimés dans une section dédiée du tableau. Ajoutez aussi d’autres revenus potentiels liés au bien (par exemple, stationnement).
  11. Taux de vacance : Estimez le pourcentage de temps où le logement risque d’être inoccupé et saisissez-le dans une cellule. Cela influencera le calcul des revenus nets.
  12. Croissance des revenus : Prévoyez un pourcentage d’augmentation annuelle des revenus locatifs et notez-le dans le tableau pour des projections futures.
  13. Dépenses mensuelles : Listez les dépenses régulières (administration, gestion, entretien, services publics) dans des cellules distinctes pour un suivi détaillé.
  14. Taux d’imposition sur les bénéfices : Déterminez le taux d’imposition applicable aux bénéfices générés par l’investissement immobilier et indiquez-le dans le tableau.

Chaque donnée renseignée dans le formulaire d’entrée doit être claire, précise, et basée sur des informations fiables pour assurer une analyse pertinente et efficace de l’investissement.

 

Étape 3: Analyse du flux de trésorerie – Votre outil financier

L’analyse du flux de trésorerie est essentielle pour comprendre les mouvements financiers de votre investissement. C’est le reflet de la santé économique de votre bien immobilier.

A. Revenus de location

  1. Calcul des revenus mensuels :
    • Saisissez les revenus de location dans la cellule C22, en vous basant sur les données du formulaire d’entrée.
    • Ajoutez les autres revenus (par exemple, stationnement) dans la cellule C23.
    • Le total des revenus mensuels est obtenu par la somme de ces deux postes (=SOMME(C22:C23)).
  2. Estimation de la vacance :
    • Pour le taux de vacance, utilisez le pourcentage estimé précédemment et multipliez-le par le total des revenus pour obtenir les pertes dues à la vacance.
  3. Calcul du revenu locatif brut :
    • Soustrayez les pertes dues à la vacance du total des revenus pour obtenir le revenu locatif brut (=Total_revenus – Pertes_vacance).
  4. Détermination des dépenses :
    • Listez et calculez chaque type de dépense (administration, gestion, entretien, etc.) dans les cellules correspondantes.
    • Le total des dépenses mensuelles sera la somme de ces postes (=SOMME(F14:F18)).
  5. Calcul du revenu locatif net :
    • Le revenu net est calculé en soustrayant le total des dépenses du revenu locatif brut.

Revenus de location Excel

B. Crédit immobilier

Pour analyser en détail le crédit immobilier dans le cadre de l’analyse du flux de trésorerie, nous devons calculer les montants remboursés chaque mois, en distinguant les intérêts et le capital. Voici comment procéder :

  1. Calcul des intérêts mensuels :
    • Utilisez la fonction CUMUL.INTER() pour calculer le total des intérêts payés sur une période donnée.
    • Dans la cellule F23, entrez la formule : =-CUMUL.INTER($C$16/12; $C$15; $C$14; 1; 12; 0)/12Cette formule calcule les intérêts accumulés sur un an et les divise par 12 pour obtenir un montant mensuel, en se basant sur le taux de crédit annuel (C16), la durée du crédit en mois (C15), et le montant emprunté (C14).
  2. Calcul du capital remboursé mensuellement :
    • Pour le capital remboursé chaque mois, utilisez la fonction CUMUL.PRINCPER().
    • Dans la cellule F24, saisissez : =-CUMUL.PRINCPER($C$16/12; $C$15; $C$14; 1; 12; 0)/12Cette formule fonctionne comme CUMUL.INTER(), mais calcule le capital remboursé sur la période spécifiée.
  3. Détermination du total du crédit mensuel :
    • Pour obtenir le total remboursé chaque mois (intérêts plus capital), additionnez les valeurs des cellules F23 et F24.
  4. Calcul du flux de trésorerie avant taxe :
    • Pour déterminer le flux de trésorerie disponible avant les taxes, soustrayez le total du crédit mensuel (intérêts plus capital) du revenu locatif net.
    • Cette opération vous donne le montant effectivement disponible avant le paiement des impôts.

Calcul investissement Excel

C. Impôt sur les bénéfices et bilan du flux de trésorerie

Pour calculer l’impôt sur les bénéfices et finaliser l’analyse du flux de trésorerie, suivez ces étapes :

  1. Calcul de l’impôt sur les bénéfices :
    • Dans la cellule F28, utilisez la fonction SI() pour déterminer l’impôt à payer.
    • La formule est : =SI(F27<0; 0; F27*$C$36)Cette formule vérifie si le flux de trésorerie avant taxe (cellule F27) est négatif. Si c’est le cas, aucun impôt n’est dû, donc le résultat est 0. Si le flux est positif, l’impôt est calculé en multipliant ce montant par le taux d’imposition (cellule C36).
  2. Calcul du flux de trésorerie après impôts :
    • Pour obtenir le flux de trésorerie mensuel net après impôts, soustrayez l’impôt calculé du flux de trésorerie avant taxe: =F27 – F28. Cette opération vous donne le montant final qui restera chaque mois après le paiement de toutes les charges, y compris les impôts.

 

D. Flux de trésorerie annuel

Pour réaliser une analyse annuelle du flux de trésorerie dans votre investissement immobilier, suivez ces étapes détaillées :

  1. Création du tableau annuel :
    • Organisez un tableau qui détaille les années pour lesquelles vous voulez effectuer les calculs. Commencez par les cinq premières années, puis continuez par tranches de cinq ans.
    • Identifiez la fin de chaque période annuelle, par exemple, 12 mois pour la première année, 24 mois pour la deuxième, et ainsi de suite.
  2. Calcul de l’évolution des revenus et dépenses :
    • Utilisez la fonction Valeur Actuelle Nette (VC) d’Excel pour calculer l’évolution des revenus locatifs et des dépenses sur les périodes définies.
    • Dans la cellule H7, pour calculer l’évolution des revenus locatifs, utilisez la formule suivante : =VC($C$25; H5; 0; (-$C$22*12); 1)Cette formule prend en compte le taux de croissance des revenus (C25), la période spécifique (H5), et le revenu locatif initial annuel (C22 multiplié par 12 pour convertir en annuel), pour calculer la valeur actuelle nette des revenus futurs.
  3. Extension de la formule :
    • Étendez la formule à travers les cellules du tableau pour chaque année. Cela permettra de calculer automatiquement l’évolution des revenus locatifs année après année, en tenant compte du taux de croissance prévu.

En suivant ces étapes, vous aurez une vue claire du flux de trésorerie annuel et mensuel, permettant une analyse détaillée de la viabilité financière de votre investissement immobilier au fil du temps.

Calcul investissement Excel Fonction VC

 

Étape 4: Valorisation de l’immeuble – Visualisez la croissance

Pour approfondir la valorisation de l’immeuble dans votre tableau de bord, voici comment procéder :

  1. Calcul de l’évolution de la valeur de l’immeuble :
    • Commencez par définir la valeur initiale de l’immeuble et le taux de croissance annuelle prévu.
    • Utilisez la fonction VC() pour projeter la valeur future de l’immeuble. Cellule H33 : =VC($C$19;H32;0;(-$C$5);1)
    • Étendez cette formule pour calculer la valeur de l’immeuble pour les années suivantes.
  2. Calcul du cumul du capital payé :
    • Référez-vous au total du capital remboursé chaque année.
    • Pour obtenir le cumul du capital payé à la fin de chaque année, faites la somme cumulative de ces montants.
  3. Détermination du capital restant :
    • Soustrayez le cumul du capital payé de la valeur initiale du prêt pour déterminer combien reste à payer sur le prêt immobilier chaque année.
  4. Calcul de la valeur nette du bien :
    • Pour trouver la valeur nette du bien, soustrayez le capital restant à payer de la valeur actuelle projetée de l’immeuble.
    • Cela vous montrera le montant potentiel que vous pourriez réaliser en vendant la propriété à ce moment-là.

En suivant ces étapes, vous obtiendrez une vue détaillée de la façon dont la valeur de votre investissement immobilier est susceptible d’évoluer au fil du temps, en tenant compte du remboursement de votre prêt et des fluctuations du marché. Cela vous aide à planifier à long terme et à évaluer le moment optimal pour une éventuelle vente.

Excel Fonction VC

 

Étape 5: Ratios financiers – Clés de la rentabilité immobilière

Analyser la rentabilité d’un investissement immobilier nécessite de comprendre et d’utiliser des ratios financiers clés. Voici comment procéder:

  1. Multiplicateur de Revenu Net (MRN) :
    • Le MRN est calculé en divisant le prix de vente du bien par le revenu net annuel.
    • Un MRN entre 10 et 16 indique généralement une bonne affaire, entre 16 et 18 signifie un investissement satisfaisant, et supérieur à 18 pourrait être considéré comme risqué.
  2. Rendement locatif brut :
    • Le rendement locatif brut se calcule en divisant le revenu locatif brut annuel par le coût total d’achat.
    • Un rendement supérieur à 10% est souvent vu comme une excellente opportunité, tandis qu’un rendement entre 3% et 5% est considéré comme standard.

Ces ratios financiers sont des outils essentiels pour évaluer la performance de votre investissement immobilier. Ils vous aident à identifier les opportunités rentables et à prendre des décisions éclairées. Assurez-vous de les utiliser en complément d’une analyse approfondie du marché, en tenant compte de l’emplacement, de la demande, et de l’état de l’immeuble.

Calcul MRN dans Excel

Conclusion

En parcourant ces étapes, de la configuration de votre tableau de bord Excel à l’analyse des ratios financiers, vous avez désormais une trousse à outils complète pour gérer et optimiser votre investissement immobilier. Excel se révèle être un allié précieux, permettant une vision claire et détaillée de la performance financière de vos biens immobiliers.

L’investissement immobilier est un parcours complexe mais enrichissant, nécessitant une analyse minutieuse et une prise de décision éclairée. Avec les outils Excel appropriés, vous pouvez transformer des données brutes en insights stratégiques, vous guidant vers des choix d’investissement judicieux.

Pour continuer à développer vos compétences en Excel et devenir encore plus efficace dans la gestion de vos investissements immobiliers, nous vous invitons à rejoindre notre Challenge 30 jours 30 fonctions Excel. Chaque jour, découvrez une nouvelle fonction Excel qui pourra transformer votre approche de l’analyse et de la gestion financière.

N’attendez plus, saisissez cette opportunité pour approfondir vos connaissances et prendre de l’avance dans le monde de l’investissement immobilier. Rejoignez le Challenge et faites d’Excel votre meilleur atout dans la réalisation de vos objectifs financiers !

 

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Investissement dans Excel

 

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